Cons. Stato, sez. II, 29 aprile 2026, n. 3358
Il condono viene spesso raccontato come un colpo di spugna, una sorta di abolitio generale dell’illecito: l’abuso è sanato, il passato è chiuso, l’immobile è in regola.
Invece, la sentenza n. 3358/2026 del Consiglio di Stato restituisce al fenomeno la sua misura giuridica. La sanatoria straordinaria è un provvedimento tipico, che fa seguito a un’istanza determinata e produce effetti nei limiti dell’oggetto che l’amministrazione ha effettivamente conosciuto e assentito. Non è una clausola generale di irrilevanza dell’abusivismo pregresso, né un titolo suscettibile di estensione analogica a opere che l’istanza non ha rappresentato.
Ne consegue che il balcone aperto, ricompreso nella consistenza oggetto di sanatoria, e il balcone successivamente tamponato mediante opere murarie e infissi costituiscono, sotto il profilo urbanistico, realtà tra loro eterogenee. Il secondo, infatti, determina un incremento della superficie utile e della volumetria dell’immobile, circostanza che il titolo edilizio, per la sua stessa natura e struttura, non ha preso in considerazione e che, pertanto, non può ritenersi da esso legittimata.
La vicenda ha una cronologia quasi paradossale. Una domanda di condono presentata nel 1987 ai sensi della L. n. 47/1985 viene definita solo nel giugno 2024, con una concessione in sanatoria per difformità ”non valutabili in termini di superficie e di volumi”. Pochi mesi prima, nel febbraio 2024, il Comune di Catanzaro aveva contestato ai proprietari un abuso diverso e successivo: la chiusura di un balcone con muratura e infisso, con aumento di superficie utile e di volume. A dicembre ne ha ordinato la demolizione. I privati hanno invocato la sanatoria appena ottenuta come scudo; il TAR Calabria e poi il Consiglio di Stato hanno detto di no.
La ragione è più sottile di quanto sembri. Il punto non è che il balcone fosse “fuori” dal condono in senso fisico. La sanatoria del 2024 menzionava espressamente, tra le difformità sanate, le dimensioni dei balconi. Ma un balcone aperto e un balcone chiuso sono, sul piano urbanistico, due oggetti diversi. Il primo, per sua natura, non incide sulla volumetria. Il secondo trasforma uno spazio esterno in spazio chiuso e utilizzabile, e genera nuova superficie utile e nuova cubatura. Il titolo copriva il primo, non il secondo.
La sentenza va letta tenendo presente la distinzione sistematica tra i due grandi strumenti di regolarizzazione. L’accertamento di conformità ordinario richiede che l’opera rispetti la disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda, la cosiddetta doppia conformità. Il condono, invece, è una sanatoria straordinaria e temporalmente circoscritta, che prescinde da quella verifica e consente di sanare opere anche difformi dalla disciplina.
Proprio perché si tratta di un rimedio eccezionale, il suo perimetro oggettivo va tenuto fermo e non può essere dilatato in via interpretativa. Il privato che oggi ottiene un titolo del 2024 su una domanda del 1987 ha il beneficio dell’eccezione, ma soltanto per la fotografia che l’eccezione aveva ritratto.
Questa è anche la chiave per capire perché il Consiglio di Stato neghi che l’ordinanza di demolizione concorra a definire lo stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.
L’ordinanza è un atto sanzionatorio: accerta un illecito, non lo assolve. Pretendere di ricavare da essa una regolarità implicita significherebbe trasformare una contestazione in un assenso. E lo stato legittimo, ricorda la sentenza, si ricostruisce dal complesso dei titoli e degli atti probanti, ma ogni atto vale per ciò che dispone davvero.
In conclusione, ciò che è stato sanato è legittimo, e ciò che non è stato sanato resta abusivo. La piena legittimità dell’immobile condonato riguarda la consistenza oggetto del titolo, non le trasformazioni successive o le opere non considerate.
È un confine che la prassi tende a sfumare, e che la sentenza n. 3358/2026 del Consiglio di Stato ristabilisce – invece – con nettezza.
